Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «6 способов сэкономить при покупке квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Скидки на востребованную квартиру получить будет сложно, ведь застройщик и так понимает, что покупатель на неё найдётся достаточно быстро. Например, всегда ценится высокий этаж, удобная планировка и хороший вид из окна.
Традиционно дешевле квартиры на первом и последнем этажах (если это не пентхаус). Но, помимо этого, в последнюю очередь и с определенной скидкой уходят квартиры на 13-м этаже. Экономия может составлять 5% даже в Москве, а это на сегодня минимум 400 тыс. руб.
Кроме того, можно торговаться, если квартира находится вблизи от лифтов, если окна смотрят в угол дома. Уточните, что будет располагаться на первом этаже — если это продовольственный магазин, то смело просите скидку на квартиру, окна которой выходят на разгрузочную площадку.
И важный совет: менеджер не имеет права давать скидку, поэтому настаивайте, чтобы он обсудил вашу просьбу с руководителем отдела продаж, от решения которого это на самом деле зависит.
Низкиe cтaвки — этo мapкeтингoвый инcтpyмeнт. Oн пoмoгaeт пpивлeчь клиeнтoв тyдa, кyдa oни нe пpиxoдят caми. Пoэтoмy зaчacтyю льгoтнyю ипoтeкy мoжнo взять тoлькo нa кoнкpeтный cпиcoк oбъeктoв. Boзмoжнo, в cпиcкe дocтyпныx квapтиp oкaжyтcя тoлькo нeликвидныe: c плoxoй плaниpoвкoй, видoм нa пpoмзoнy, в кpиминaльнoм paйoнe бeз инфpacтpyктypы или cлишкoм бoльшиe пo плoщaди. Taк пpoиcxoдит нe вceгдa, пoэтoмy yтoчнитe cпиcoк дocтyпныx квapтиp, пpeждe чeм пpиcтyпитe к oфopмлeнию льгoтнoй ипoтeки.
Bтopaя yлoвкa — этo cpoк кpeдитa. Кaжeтcя, чтo cтaвкa в 5% бyдeт дeйcтвoвaть в тeчeниe вcex 20 лeт, нo oбычнo oнa дeйcтвyeт oдин-двa гoдa. Изpeдкa вcтpeчaютcя пpoгpaммы co льгoтaми нa вecь cpoк кpeдитa, нo тoгдa бaнки cтaвят oгpaничeния нa этoт cpoк: oбычнo oн cocтaвляeт oт 7 дo 12 лeт.
Скидки от застройщика
Как подчеркивает София Исаева, акции и спецпредложения со скидками у застройщиков есть всегда для разных категорий населения, среди которых – многодетные семьи, военнослужащие, врачи и т. д. «Не забывайте использовать льготы по максимуму. Кроме того, бывает, что эти скидки суммируются с другими акционными предложениями, что позволяет покупателю приобрести квартиру с максимальной выгодой».
Важно не стесняться торговаться. «Всегда есть возможность в индивидуальном порядке получить скидку, девелопер заинтересован, чтобы вы купили квартиру именно у него, а не ушли к конкуренту», – добавляет директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова.
Для отслеживания спецпредложений и дисконтов, если уже выбраны локация и жилой комплекс, Эдуард Гусар советует мониторить официальный сайт и социальные сети нужного застройщика. «Сейчас средний размер скидки по рынку колеблется в пределах 10-15%. Поэтому следите за анонсами застройщиков, можно также позвонить в офис продаж и поинтересоваться актуальными предложениями».
Также Эдуард обращает внимание на то, что часто высокие скидки – это сезонная или событийная история. Преимущественно девелоперы анонсируют распродажи перед большими праздниками, выставками и мероприятиями. Так что стоит постоянно отслеживать новости от застройщика, чтобы не пропустить спецпредложения.
Инициировать скидку можно и самостоятельно. «Если на сайте застройщика отсутствует информация о скидках, поинтересуйтесь о максимальном дисконте в офисе продаж. Имейте в виду, что решение о скидке принимает не менеджер, а руководитель отдела продаж, – отмечает Эдуард Гусар, добавляя, – вам могут отказать, но поинтересоваться, особенно если вы заинтересованы объектом, не просто можно, но и нужно».
Как не нарваться на мошенников
Все эксперты единогласны в том, что приобретать жилье нужно у опытных надежных девелоперов с большим портфелем успешно реализованных проектов. «Информацию о возможных судебных разбирательствах в отношении застройщика можно найти в открытом доступе в интернете на сайте арбитражных судов, Едином ресурсе проблемных объектов и на других порталах, – отмечает Ася Левнева. – Стоит также почитать отзывы о девелопере, задать вопросы в социальных сетях жителям уже построенных объектов».
К сказанному Елена Устинова добавляет, что, если есть возможность, следует пообщаться с теми, кто уже живет в домах выбранного застройщика и узнать про компанию на сайте наш.дом.рф.
Напоминает Ася Левнева и о проектном финансировании от банков, которое доступно только проверенным игрокам и минимизирует риск явного обмана покупателей недвижимости, хотя и сокращает возможности сэкономить на приобретении жилья.
«Монополизация рынка привела к жесткой ценовой политике, а переход на проектное финансирование больше не позволяет купить квартиру по минимальной цене на ранних этапах строительства. И всё же, застройщикам выгодно быстрее продать объем лотов, достаточный для снижения ставки кредита на строительство. Поэтому в начале реализации проекта для привлечения покупателей к новому проекту цены снижены», – поясняет Ася.
Если застройщик не вызывает опасений, в рамках следующего этапа Ася Левнева рекомендует перейти к подробному изучению документации на сайте понравившегося объекта. Следует обязательно ознакомиться с разрешением на строительство, проектной декларацией, проектом ДДУ и т. п. документами. Не лишним будет и знакомство с фотографиями хода строительных работ, которые обычно публикуют застройщики. Более того, можно сравнить фото с оригиналом, совершив экскурсию на стройку.
Стоит помнить, по замечанию Аси, и то, что в клиентоориентированных компаниях работают опытные менеджеры. Эти сотрудники консультируют каждого покупателя в индивидуальном порядке по возможностям применения льгот и субсидий и помогают выбрать выгодную программу кредитования в банке.
Лайфхак 5. Уйти в молчанку
Об этом методе рассказали покупатели квартир в новостройках. Мужчина посетил офис застройщика, выбрал подходящий объект, но бронировать его не стал, так как собирался рассмотреть ещё несколько вариантов. С покупкой можно было не спешить, поэтому будущий новосёл решил принятие решения отложить. Но о себе напомнил менеджер из отдела продаж, с которым общался наш герой. Спустя пару недель после визита мужчины в офис, менеджер позвонил и спросил, определился ли покупатель с выбором. Тот ответил, что всё ещё находится в размышлениях. Тогда менеджер «пошёл с козырей», он сообщил, что застройщик готов предложить индивидуальные условия покупки, то есть снизить цену объекта на 50 тыс. руб. При этом покупатель сохраняет возможность воспользоваться стандартными скидками от застройщика.
Мужчина поблагодарил за предложение, и опять взял время на обдумывание. Через две недели менеджер позвонил вновь и сказал, что размер индивидуальной скидки может быть увеличен до 100 тысяч. На этот раз «внеплановый» бонус от застройщика клиент признал важным аргументом и приобрёл присмотренную квартиру.
Как получить скидку на квартиру в новостройке
Возможностей для самостоятельно торга у покупателя с застройщиком намного меньше, чем на вторичном рынком. Не получится использовать аргументы о состоянии квартиры, о рыночной ситуации. Плюс у менеджера из отдела продаж есть утвержденный прайс-лист — он не сможет предложить вам скидку без разрешения руководителя. Вот какие варианты торга есть у покупателя.
Обратиться в агентство недвижимости. Например, для клиентов агентства «Авахо» мы не только подбираем подходящие варианты среди всех новостроек Москвы и Подмосковья, но и иногда помогаем получить скидки или сделать покупку более выгодной, например, за счет машиноместа в подарок. Еще агентство может предложить ликвидный вариант — квартира будет без скидки, но после есть возможность продать это жилье или сдать в аренду. И в итоге заработать намного больше.
Аргументировать тем, что у вас наличные или одобренная ипотека. Застройщик может пойти навстречу, если вы скажете, что готовы заплатить за квартиру здесь и сейчас. При 100% оплате девелоперы нередко предлагают скидку 2-3% от стоимости жилья — чем оно дороже, тем больше будет выгода. Так можно сэкономить до нескольких сотен тысяч рублей.
Квартира на первом этаже. Вы можете акцентировать внимание на том, что квартиры на первых этажах продаются долго. А вы готовы приобрести ее, если застройщик сделает вам небольшую скидку. Шанс, что руководитель одобрит такую сделку, высокий.
Спросить, когда будут акции и скидки. Вы можете сообщить менеджеру, что хотите приобрести квартиру, но у вас не хватает небольшой суммы. Возможно, консультант сможет подсказать, когда у застройщика планируется акция или распродажа.
Используя этот способ, вы рискуете — например, пока вы ждете скидок, приглянувшуюся квартиру купит кто-то другой.
Сколько процентов ипотека на новостройку?
ИПОТЕКА НА НОВОСТРОЙКУ
|
Программа кредитования |
Размер первоначального взноса |
Процентная ставка |
|---|---|---|
|
Ипотека с господдержкой для семей с детьми |
от 20% |
от 3,09% |
|
Новостройка с господдержкой 2020 |
от 20% |
от 6,10% |
|
Ипотека для ИТ-специалистов |
от 20% |
от 3,10% |
|
Дальневосточная ипотека |
от 20% |
от 0,34% |
Попросить дать скидку
Приобретая квартиру можно лично обратиться к застройщику с просьбой о предоставлении индивидуальной скидки, в конце концов, это ведь рынок и здесь также можно и нужно торговаться. Размер скидки может быть от 5 до 15%!
Полезный совет: лучшее время для просьбы о скидке – конец отчетного периода, месяца, квартала, года.
Каждый менеджер по продажам имеет свой план реализации, который он должен выполнить за определенный период. Естественно, что может так сложиться, что к концу отчетного периода менеджер подойдет с не распроданными остатками, для выполнения плана ему останется продать одну или несколько квартир. В таком случае, у него будет весомая мотивация продать, сделав скидку.
В общей массе предложений застройщики редко дают индивидуальные скидки, но они могут рассмотреть возможность предоставления индивидуальных условий приобретения. Что это такое? Это может быть отсрочка платежа или рассрочка на некоторый срок. В области элитной недвижимости скидки более распространены, здесь с каждым покупателем и каждой квартирой работают индивидуально. К примеру, на хорошую скидку может рассчитывать покупатель многокомнатной квартиры.
Выберите квартиру на первом этаже
Большинство воспринимает квартиру на первом этаже в новостройке как худший из возможных вариантов – шум и грязь под окнами, никакого интересного вида, а если прямо напротив ещё и какой-нибудь круглосуточный магазин…
Да, это явно не самый удачный этаж для жизни, но, скорее всего, как раз поэтому – самый удачный этаж для скидки!
Например, найдите новостройку, застройщик которой гордится своими видовыми квартирами, а потом узнайте о квартире на первом этаже – если они есть, менеджер наверняка стушуется: «Оттуда, конечно, весь район не разглядишь…». После такого конфуза скидке быть!
Скидки на новостройки от застройщиков
Лидером преференций по распространенности и востребованности у покупателей стали скидки. Сегодня их предлагают почти все девелоперы, работающие в столичном регионе. Однако, в большинстве случаев, скидки действуют лишь на ограниченный пул квартир либо апартаментов, к которым застройщик стремится привлечь максимальное внимание клиентов.
«В настоящий момент встречаются скидки как на студии, так и на многокомнатные варианты, расположенные либо на определенных этажах, либо даже в конкретных секциях/подъездах. Стоит отметить, еще 2 года назад скидку на машино-место, кладовку или вообще таковые в подарок при покупке квартиры в новостройке, застройщики предлагали гораздо чаще, нежели сейчас», — рассказывает руководитель департамента консалтинга и аналитики НДВ-Супермаркет Недвижимости Сергей Ковров.
Размер скидок на рынке новостроек Москвы и Подмосковья варьируется от 2% до 7%, однако, есть комплексы, где максимальная скидка может доходить до 25%.
В денежном эквиваленте выгода клиентов может составлять от 50 тысяч рублей до 5,2 млн рублей в зависимости от проекта, его класса, метража и планировки приобретаемого жилья.
«Как правило, в комфорт-классе дисконт не превышает миллиона рублей, в бизнес и премиум-классах может достигать 2-4 млн рублей. Но обычно такие большие скидки распространяются на многокомнатные и неликвидные квартиры», — уточняет Сергей Ковров.
« А есть такие, но дешевле?»
У большинства застройщиков ценообразованием занимаются продажники, а не экономисты. Если бы занимались экономисты, они бы делали всё по науке: рассчитывали экономику, кэшфлоу, РОИ и прочие сложные штуки. Но продажники лучше знают покупателей, поэтому, если квартира продается плохо, они могут опустить цену.
На сайте застройщика Вика присмотрела квартиру за 5 млн рублей. Вика позвонила в офис продаж и уточнила, есть ли такие же, но дешевле. Оказалось, что есть, но не на 15-м, а на 2-м этаже: вид похуже, но и цена ниже. Вика купила квартиру за 4,7 млн, а 300 тысяч отложила на ремонт.
Продажники в компаниях-застройщиках думают, что некоторые свойства квартир для покупателей являются недостатками. На такие квартиры экономисты бы не снизили цены, а продажники — могут.
Юра планировал купить квартиру площадью 36 кв. м за 6 млн рублей. Менеджер застройщика предложил угловую на 8-м этаже за 6,1 млн. Юра поинтересовался, есть ли в этом доме квартиры аналогичной площади, но дешевле. У застройщика нашлась более дешевая квартира на том же этаже. Да, не угловая, а в середине лестничной площадки — ближе к лифту. Поэтому не за 6,1 млн, а за 5,97 — на 130 тысяч дешевле. Юра купил квартиру ближе к лифту за 5,97 млн, за 30 тысяч установил шумоизолирующую входную дверь, сэкономил 100 тысяч.
| Свойство | Недостаток | Преимущество |
|---|---|---|
| Квартира у лифта | Более шумно | Меньше нести тяжести от лифта |
| Первый этаж | Нет вида, бывает сыро | Не зависите от лифта, дешевле грузчики и доставщики кафеля |
| Последний этаж | Может течь крыша | Лучше вид, меньше шума |
| 13-й этаж | Несчастливое число | Для несуеверных — обычное число |
| Окна во двор | Хуже вид | Удобнее присматривать за детьми |
| Окна на улицу | Шум, пыль | Меньше беспокоят дети во дворе, проще присмотреть за припаркованной машиной |
Некоторые программисты делают сайты застройщиков так, чтобы он показывал самые дорогие квартиры из стояка. При одинаковой планировке вы сначала увидите более дорогую квартиру. Чтобы достать подешевле, нужно покопаться.
Катя выбрала планировку на сайте застройщика, а затем скачала прайс в экселе. В таблице она обнаружила, что на 13-х этажах во всех подъездах полно непроданных квартир — судя по всему, люди суеверные. Катя не суеверная, поэтому позвонила в офис продаж. Ей предложили цену на 150 тысяч ниже, чем была на аналогичную на сайте. На сэкономленные деньги Катя купит мебель.
Менее дорогие квартиры бывают на первых и последних этажах, или на нижних, или на 13-м, возле лифта, с окнами во двор. Сравнивайте цены на разных этажах и при разных планировках.
Как работают такие программы
Условия программ со сниженной ставкой варьируются в зависимости от застройщика, банка-партнера и конкретной новостройки.
Период субсидирования ипотечной ставки до 0% или чуть выше, как правило не превышает 6-12 месяцев. Есть также льготные программы, в рамках которых ставка субсидируется на более длительные сроки. По истечении этого периода начинает действовать ставка по льготной (6,5%) или базовой программе (порядка 8%).
«Величина первоначального взноса, требования к заемщику, максимальный срок кредитования и возможность использовать маткапитал зависят от конкретного банка. Есть и универсальные условия. Например, если субсидируется ставка по льготной ипотеке, то предельная сумма кредита одинакова во всех программах (в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — до 12 млн руб.). Также различается и срок действия предложения, однако отдельные компании уже продлевали данную акцию», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Идеальный продавец — кто он?
— Пренебрегать проверкой собственника тоже не стоит. Посмотрите его паспорт на предмет того, нет ли следов подделки. Такое, конечно же, маловероятно, кроме того, подлинность главного документа еще будет дополнительно проверятся регистратором или нотариусом, но бдительность лишней не будет.
Дальше проверяем семейное положение: состоит ли человек в браке. Увы, эта информация не всегда есть в паспорте (знаю случаи, когда штампы были не на своих страницах). Идеальный вариант для покупателя следующий: квартира приобретена в браке, и собственник по-прежнему находится в официальных отношениях со своей второй половиной (которая даст свое согласие на сделку письменно, заверив его нотариально или непосредственно во время заключения договора купли-продажи). Если есть брачный договор, где определена судьбы квартиры, — просто замечательно. Также не вызывает вопросов жилье, приобретенное человеком до вступления в брак или полученное в дар или по наследству.
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.
Что делать, если оплата была произведена до регистрации договора?
Юристы настоятельно рекомендуют не рисковать финансовыми средствами и не выплачивать застройщику никаких денег до регистрации ДДУ в Росреестре. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после подписания, но до регистрации договора?
В данном случае возможно два варианта развития событий:
- Застройщик регистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадают.
- Росреестр отказывает в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникает проблема с возвратом уплаченных средств по ДДУ, к тому же, дольщик так и не получает никаких прав на будущую квартиру.
Государственная регистрация сделки купли-продажи
После подписания договора купли-продажи квартиры и организации безопасного расчета можно ехать в МФЦ на государственную регистрацию сделки. Сегодня регистрация в МФЦ проходит достаточно просто и быстро, без огромных очередей, как в былые времена.
Для регистрации требуется: паспорта продавца и покупателя с копиями главной страницы и страницы с пропиской, договор купли-продажи в 3-х экземплярах, согласие супруга продавца на продажу квартиры, если квартира была приобретена в браке.
В МФЦ у вас примут документы и назначат дату, когда можно будет забрать зарегистрированный договор и новую выписку ЕГРН на ваше имя. Сейчас это занимает 9 рабочих дней. Нотариально заверенные договора регистрируются за 1-3 рабочих дня, поэтому если имеется срочность, то можно воспользоваться услугами нотариуса.
До государственной регистрации сделки купли-продажи ответственность за квартиру и любые происшествия с ней несет продавец, поэтому он не должен передавать вам ключи от квартиры раньше, чем регистрация произойдет.
После переезда я примерно рассмотрела все наши доходы и расходы. Подумала, на чем можно экономить. И купила сейф в виде книжки. Это самое забавное.
Экономила просто. Муж получал зарплату и я оставляла примерно 10 000 рублей на расходы, остальное убирала в сейф. Обязательное условие – убрать примерную сумму будущего платежа по ипотеке. Если получится, то сэкономим больше, если не получится, то хотя бы я буду знать, что платить ипотеку мы сможем.
Удобство денег в виде налички в сейфе невозможно недооценить. Они лежат в коробочке, их оттуда так просто не достанешь (я специально ключ унесла в другую комнату). То есть все стихийные и не очень нужные покупки сразу отменились.
Стали меньше ходить в магазин. Нет, мы не перешли на доширак, все питание осталось почти в том же порядке. Но игрушки детям стали покупать чуть реже, не просто так, а за достижение (придумывали какое-то, если не было реальных, хотя бы раз в неделю, чтобы порадовать). Но по сравнению с ежедневными «купи, купи» и тратами на то, во что никто играть не будет – идеально.